任意売却の盲点とは？意外な落とし穴｜大阪府枚方市で不動産の買取・売却ならスマイリンクへ

家を買ったものの、住宅ローンが払えなくて家を手放そうと考えている・・・。競売にかけられる前にもう任意売却をして売ってしまおう！と安易に考えているとあとあと後悔することもあるかもしれません。一般的に競売にかけられる場合は相場よりも安く家を手放す必要がありますが、任意売却に関しては一般的な相場で売りに出すことができます。それだけ聞くとメリットしかないように思うのですが、任意売却をするためには融資先の金融機関と交渉しなければなりません。

任意売却って？どんな売却方法？

現金一括で購入できない場合は一般的に金融機関で住宅ローンを組んで、毎月返済していく形で家を購入することになります。金融機関はその土地建物に抵当権などの設定を行います。住宅ローンの返済が難しくなった時、融資先である金融機関は担保権に基づいてその土地建物を競売にかけることにより、お金の回収をします。ですが、競売にかけるとなると裁判所を通して行うので、手間や時間もたくさんかかりますし、価格も市場の相場を下回ることが多いため、銀行などの金融機関と債務者の間に不動産仲介業者をたてて、売却の手続きをすすめていくこがあります。競売の場合は自分の意思に反して売却されるのに対し、任意売却は自分の意思で売却が可能で金融機関との交渉もできるという点ではより希望に近い方向に解決できるかもしれない可能性を秘めています。

任意売却をする場合の一連の流れは？

まず最初に住宅ローンを滞納すると、融資先の銀行から督促の電話やハガキが自宅に届くことになります。金融事故よりも前なら任意売却が可能ですが、その場合は住宅ローンの全額返済が条件となります。したがって残高が残ってしまう不動産の売却では解決することができません。銀行と債務者の話し合いの中で、不動産仲介業者などの第三者に売却に関する手続を依頼しようという提案がされます。それ以降の売却手続に関しては、不動産仲介業者が中心に進めることになり、売買価格の決定をしてからポータルサイト上などで広告をだし、買い主を探します。また、銀行と債務者の利害関係などの調整や、登記などの手続き上の確認も不動産仲介業者が行います。このようにして売却手続きの準備が揃った後に、実際に住宅を売買する決済日が確定します。決済日には、売買代金の支払いが行われ、同時に銀行からの競売手続が取り下げられます。担保権の抹消や所有権移転等の登記手続を確認し、売買代金を銀行へ返済します。

任意売却に関して注意点は？

住宅ローンが残っている住宅の売却の場合は、上で述べたようにローン残高をすべて返済してからでないとできません。任意売却とは、住宅ローンの残高を家を売ったお金で返済するというものです。ただ、物件の値段が住宅ローン残高よりも安かった場合は、残りの金額を現金で返さなくてはいけません。お金が用意できない場合は、債権者である銀行と交渉したうえで、同意が得られれば家を売ることが可能になります。注意点としては、融資先の銀行は少しでもたくさん回収したいので、価格が安い場合はなかなか同意してもらえません。また、残りのローンをどのように返済するかや引越し費用の確保なども交渉の課題になります。