離婚の住宅売却のオーバーローンとは？売却後の残債は返済する必要があるのか

コラム

2020.08.06

住宅を売却してもローン残債が残ることを「オーバーローン」といいます。

離婚の際に住宅を売却しオーバーローン状態になることは、離婚時のよくあることなのです。

オーバーローンの場合、住宅売却後の残債返済は必要なのでしょうか。

また、離婚時の財産分与などはどうなるのでしょう。

離婚のときの住宅売却やオーバーローン、財産分与などの基本的な知識を解説します。

■離婚のときは財産分与で家の扱いを決めることになる

離婚のときは慰謝料請求（離婚原因による）や養育費、離婚後の生活など、いろいろなことを決める必要があります。

財産分与もそのひとつです。

財産分与の対象になるものには預金や有価証券などがあります。

夫婦が暮らした家も財産分与の対象です。

財産分与は夫婦の協議で自由に決めることができます。

家も財産分与の対象ですから、基本的に夫婦の協議によって自由に分割できるのです。

しかし、家は物理的に分割するわけにはいきませんから、財産分与の際は工夫が必要になります。

たとえば、夫が家をもらい、妻に金銭を渡すなどの方法があるのです。

妻（夫）に金銭で分割する場合や家が不要な場合、売却による家の換金が必要になることでしょう。

家に住宅ローンが残っていなければ、そのまま売却可能です。

住宅ローンが残っている場合は、基本的にそのまま家を売却することはできません。

住宅ローンを返済して家を売るか、あるいは任意売却を使うかになります。

■離婚の住宅売却でオーバーローンになったら残債の返済は必要？

住宅ローンが残っていて家を任意売却で売る場合は、オーバーローンに注意する必要があります。

冒頭でお話ししましたが、オーバーローンとは「売却によってもローン残債が出てしまう状態」です。

任意売却では、家を売却して売却金で住宅ローン残債の清算を行います。

住宅ローンを売却金でも清算しきれない状態がこのオーバーローンです。

オーバーローンの状態でも、金融機関と協議の上で任意売却をすることができます。

ただし、任意売却で清算できなかった残債については、家を売っても返済義務が残るのです。

残債については預金で返済するなど、対処が必要になります。

■離婚時に家を任意売却するときのポイント

離婚時の住宅ローンを解決する場合、任意売却は有効な方法のひとつです。

しかし、オーバーローンになってしまう場合は返済義務が残るため、残債をどうするか事前に検討する必要があります。

オーバーローンで困らないためにも、離婚の任意売却では2つのポイントに注意しましょう。

事前にローンの確認を行う

事前に住宅ローンの残債額をしっかり行うことが重要です。

その上で、任意売却によってオーバーローンになるか、どのくらいの残債が残るか計算し、対策しておく必要があります。

先にオーバーローンになるとわかっていれば、対策もしやすくなります。

どのくらいオーバーローンになるのかより詳細に把握できれば、さらに対策しやすくなるはずです。

任意売却に知見のある不動産会社に相談する

すべての不動産会社が任意売却を実施しているわけではありません。

また、任意売却の依頼を受けている不動産会社の中にも、任意売却の経験がほぼない会社もあるのです。

任意売却をするときは、任意売却の知見があり、実績のある不動産会社に相談することをおすすめします。

任意売却に慣れている会社はオーバーローンの場合の対処やアドバイス、計算などにも慣れているためです。

よりオーバーローンへの対処や任意売却の計画を練りやすくなります。

■最後に

離婚の際は家も財産分与の対象になります。

家の場合は物理的に分割できないため、金銭による分割などがよく行われるのです。

金銭による分割を行う場合や家が不要な場合は不動産売却によって換金しますが、住宅ローンが残っていると通常の不動産売却で換金できません。

任意売却などを使う必要があります。

任意売却で家を売っても、オーバーローンになることがあります。

オーバーローンの残債については、返済が必要です。

オーバーローンになる可能性がある場合は、事前にしっかり対策を考えておきましょう。

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