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不動産の売却 『譲渡所得税』って何?

コラム

2020.06.25

親からの相続などである日不動産を取得したとき、自分の家はもうあるから売ろうかな、、とお考えになる方も多いと思います。ですが、不動産売却で収入を得た場合、税金がかかってきます。そして、一般の所得税とは違う、「譲渡所得税」という、また違う計算になってくるので、注意が必要です。本日は、所得税と譲渡所得税の違いや、気を付けるポイントについてお話したいと思います!

所得税or譲渡所得税 違いは何?

所得税→働いている人にかかる税金。年間の給料に対してかかってくる税金で、給料明細にも記載されおり、ほとんどの方はご存知のことと思います。
譲渡所得税→譲渡所得=収入―(取得費+譲渡費用)
収入は売却金額をさします。そして取得費とは不動産を取得した際にかかった金額のことで、購入代金や建築の費用、購入するときにかかった諸費用、または購入後に必要となる改良費や設備費をまとめた金額です。減価償却費がある場合はそれらを差し引いた金額を算出します。

譲渡費用とは不動産を譲渡するときにかかる費用のことをいい、例えば仲介手数料、立ち退き費用、解体費用、測量、印紙代などの合計額をさします。

給与の収入に関しては「総合所得課税」という、給与の金額に応じた累進課税で計算されますが、不動産売却の場合、分離課税という、相合所得税とは別で計算することが決められており、税率は収入金額の大小にかかわらず一律となっています。

譲渡所得税の計算方式

上記のことを加味した上で、実際に譲渡所得税を計算してみましょう。譲渡所得税は譲渡所得×税率によって算出されます。この税率に関しては、売却する不動産の所有期間によって大きく異なります。

所有期間が5年以下の不動産譲渡に関しては『短期譲渡』といい、税率は39%程度です。一方、所有期間が5年を超える譲渡『長期譲渡』の場合は税率が20%と、短期譲渡に比べると大幅に低くなっています。これには理由があり、短期間に土地売買を何度も繰り返して利益をえるような行為(土地ころがし)には高い税金をとるべきだ、という趣旨のもとこのような差が出てきているのです。

また、居住用の不動産の場合、3000万円の特別控除があるので、所有の期間にかかわらず、売却金額が3000万円を超えない限り申告の必要はありません。(もし3000万円を超えて居た場合でも、売却金額から取得費を差し引いて3000万円以下になった場合は同様です)

譲渡所得税 節税方法は?

不動産売却による所得税は思っているよりも高額になる場合があります。少しでも節税する方法はないか、以下にあげる特例を含め、知っておくことでいくらか節税になる可能性があります。

①3000万円の特別控除(上記参照)
②取得費用加算の特例・・・相続した不動産を売却するときに、相続から3年以内の期間であれば、相続税を取得費に加算できる。申告期限は相続があることを知った日の翌日から10か月まで
③軽減税率の特例・・・3000万円の特別控除の要件を満たし上で、所有期間が10年を超える場合に受ける事ができる特例。3000万円の特別控除と併用が可能。
④買い替え特例・・・特別控除の要件を満たしたうえで、建物・土地の所有期間が10年を超える場合、次回新しい不動産売却時まで納税を先延ばしにできる特例。先延ばしになるだけなので、減税されるわけではないため注意。
⑤損益通算の特例・・・譲渡所得は不動産売却により利益が発生した場合にかかる税金ですが、もし利益が出なかった場合、逆に税金の還付を受ける事が出来る場合があります。

不動産譲渡のご相談

本日お伝えした情報は少しばかりですが、実際に不動産を売却する場合、当社にご相談頂ければ、お客様の場合にかかる具体的な金額をご提示させていただくことが可能です。まずはご相談から、お気軽にお問い合わせください。早朝・深夜のご予約もご相談下さい!

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