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家を売る時の方法のひとつ!専任媒介って何?

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2019.05.06

家を売る際の一つの方法が仲介による売買です。仲介を依頼するためには媒介契約を不動産会社と結ぶ必要があり、その契約形態は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つに大きく分けられます。ここでは、その一つの専任媒介契約について詳しく見ていきます。

専任媒介とは?一般媒介と違うの?

家を売る目的で仲介をお願いするための専任媒介契約と一般媒介契約では、契約上異なる点がいくつかあります。専任媒介では契約期間が最長3ヶ月と法令で定められているのに対して、一般媒介では法律で定められている上限期間はなく、行政指導では契約期間が3ヶ月以内となっています。一般媒介では複数の会社と媒介契約を結ぶことが可能です。一方、専任媒介では契約を結べる会社は1社です。そして専任媒介では、媒介契約を結んだ日から7日以内に、不動産情報に関するネットワークに登録する義務があります。また、業務の報告義務もあり、2週間に1回以上の頻度で活動状況を報告する必要があります。ちなみに専任媒介、一般媒介ともに、自ら買い手を探して契約する自己発見取引が可能です。

専任媒介のメリット

専任媒介のメリットの一つが不動産情報がネットワークへ必ず登録されることです。ネットワーク上で不動産会社同士が結ばれるため、幅広く買い手を募ることができます。また、過去の大量の取引事例がネットワークに蓄積されているので、取引事例に基づく合理的で適正な価格の設定が可能になります。
専任媒介では一つの会社とのみ契約を結ぶことになるので、仲介会社としては他の会社と成約してしまう心配をする必要がありません。そのため、複数の会社に成約のチャンスがあるものよりも優先して、売却活動を行ってくれる可能性が高まります。
窓口が一つになるというのもメリットになりえるでしょう。他の不動産会社からの問い合わせ数や、購入希望者からの問い合わせ数などの情報が一つの窓口に集約されるので、複数の会社に行き情報を照らし合わせる手間がなくなります。

専任媒介のデメリット

専任媒介では一対一で深い関係を築くことができますが、逆にそれがデメリットになることがあります。それは一部の不動産会社の悪習といわれる「囲い込み」というものが存在するからです。囲い込みでは、自社で買い手を見つけるまで他の不動産会社に物件を紹介しなかったり、他の不動産会社から問い合わせがあっても、それを売主に報告しなかったりということがあります。そうすることで金額の値下げに導き、自社だけで買い手を見つけようとするのです。ではなぜ囲い込みを行うのかというと、それは手数料収入を得るためといえます。買い手を自社で見つけられれば、売主からの仲介手数料のほかに買い手からも手数料を得ることができるのです。

専任媒介のまとめ

専任媒介では、業務報告の義務やネットワークへの登録義務、最長契約期間の定め、1社のみとの契約制限などがあります。メリットとしては、ネットワークによる幅広い売却活動や、一つの窓口への情報の集約化などがあります。一方デメリットとして一部の会社による囲い込みがあるので、専任媒介契約を結ぶときは、複数の会社を比較して慎重に検討することが重要です。

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