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意外な落とし穴があるかも?任意売却の注意点とは

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2019.01.31

住宅ローンの支払いが滞って今後の支払いが難しい場合、競売にかけられる前に任意売却で売ろうと考える方も少なくありません。競売では多くの場合相場よりも安く手放さなければいけませんが、任意売却なら市場の相場で売ることが可能です。ただ、任意売却をするには、融資先の金融機関と交渉するなど注意点があります。

任意売却とはどんな方法?

金融機関で住宅ローンを組むと、金融機関はその土地建物に抵当権などの設定を行います。住宅ローンの返済ができなくなった時、融資先である金融機関は担保権に基づいて土地建物を競売にかけ、お金の回収を行います。しかし、競売は裁判所を通すので手間と時間がかかり、価格も市場相場を下回ることが多いため、金融機関等と債務者との間に不動産仲介業者などの第三者が入り、売却手続きを進めていくことがあります。自分の意思に反して住宅が売却される競売と違い、任意売却は自分の意思で住宅が売却でき、金融機関との交渉でできるだけ良い方向に解決の糸口を見つけられるメリットがあります。

任意売却の主な流れはどんなもの?

住宅ローンを滞納すると融資先の銀行から督促の電話やハガキが届きます。金融事故前なら任意売却ができますが、住宅ローンの全額返済が条件で、残高が残る不動産の売却では解決することができません。銀行と債務者の話し合いの中で、不動産仲介業者などの第三者に売却に関する手続を依頼しようという提案がされます。それ以降の売却手続は、不動産仲介業者を中心に進められ、売買価格の決定をして買い主を探します。また、銀行と債務者の利害関係などの調整や、登記などの手続き上の確認も不動産仲介業者が行います。このようにして売却手続きの準備が揃った後に、実際に住宅を売買する日が決まります。決済日には、売買代金の支払いが行われ、銀行から競売手続が取り下げられます。担保権の抹消や所有権移転等の登記手続を確認し、売買代金を銀行へ返済します。

任意売却の注意点とは

住宅ローンが残っている住宅の売却は、上述のようにローン残高をすべて返済してからでないとできません。任意売却とは、住宅ローンの残高を家を売ったお金で返済するというものです。ただ、物件の値段が住宅ローン残高よりも安い場合、差額は現金で返さなくてはいけません。お金が用意できない時は、債権者である銀行と交渉して同意が得られれば家を売ることが可能になります。注意点として、融資先の銀行は少しでもたくさん回収したいので、価格が安い場合はなかなか同意してもらえません。また、残りのローンをどのように返済するかや引越し費用の確保なども交渉の課題になります。

任意売却の注意点まとめ

住宅ローンが払えなくなった時に、競売を回避する方法として任意売却があることが分かりました。売却価格がローン残高を下回る場合は、銀行がなかなか応じてくれないという注意点がありますが、交渉次第でその後の人生を前向きに考えることができます。今の状況や今後の希望などをできるだけ早いタイミングで銀行に相談することが大切です。

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