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通常の所得税と違う?不動産売却時にかかる譲渡所得税とは

コラム

2018.04.19

例えば相続で親の不動産を取得したけど、特に使う予定も無いので売却したいなんてケースはよくある話です。しかし不動産の売却で収入が発生すれば、当然ですが税金を払う必要が出てきます。しかも厄介なことにこの不動産の売却収入、実は普通の所得税の確定申告とは違う計算が必要になってきます。

所得税と譲渡所得税の違い

正社員やパートなどで働いている方であれば、「所得税」というワードは誰でもピンと来るところでしょう。簡潔に言えば、年間の給料の金額に対してかかってくる税金です。「譲渡所得税」という言葉は聞きなれないようですが、要するに土地などの不動産売却をした場合に、給料とは別枠で申告が必要となる所得税です。
給与収入などは総合所得課税と言って、貰った給与の金額に応じて累進課税で計算されます。対して不動産の売却は分離課税と言って、総合所得課税とは別枠で計算する事とされており、税率も収入金額の大小に関わらず一律になっています。

譲渡所得税はいくらくらいかかる?

では具体的に不動産売却時の所得税の計算はどうなるかと言えば、それは「不動産の所有期間が5年を超えているかどうか」と「居住用不動産で所有期間が10年を超えているか」、「居住用で売却金額が3000万円以下か」という三つの段階があります。
具体的にどのくらい税率が異なるのかと言うと、売却する不動産の所有期間が5年以下の場合には39%の税率が課せられます。それに対し、5年を超える場合には20%の税率で、およそ半分になります。さらに居住用で所有期間が10年を超えている場合は14%(ただし譲渡所得が6000万円までに限る)になります。
また居住用の不動産の場合は3000万円の特別控除が認められていますので、5年を超えて所有しているか否かに関係なく、売却金額が3000万円を超えていなければ申告の必要はありません(3000万円を超えていても、売却金額から取得費等を差し引いて3000万円以下になった場合も同様です)。

譲渡所得税は節税できる?

不動産売却による所得税は非常に多額になるケースが多いですが、だからこそ一番気を付けていただきたいのは所有期間です。前述の通り、所有期間が5年を超えるか超えないかで税金の額は大きく異なってきます。ここで勘違いしやすいのは5年を超えているかどうかですが、これは5年以上ではなく5年を超える所有期間が要求されるという点に注意してください。つまり、5年間所有していただけでは高い税率が課せられる可能性があるということです。また、不動産を購入した際の購入金額が分かる書類も必ず保管しておきましょう。この証明書類が無い場合、売却する不動産の取得費を証明できるものが存在しないということになります。その場合には売却金額の5%を取得費として計算できるという規定はありますが、よほど古い建物ではない限り、やはり損をしてしまう可能性が高いです。

困った時はどこに相談すべき?

以上が不動産売却時の譲渡所得税の仕組みに関する基本的な仕組みになります。しかし、不動産の譲渡に関する申告は確定申告の中でもかなり難しい部類に入ります。従って、困った時は税務署に相談することをおススメします。税務署と言えば恐い、近寄りがたいイメージがありますが、きちんと申告してくれる納税者には適切に対応してくれるでしょう。

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